2nd-life bouwadviseurs b.v.
Slotenmakerstraat 1
8043 DJ Zwolle

Tel. nr. 06-15 42 95 67
Tel. nr. 06-51 03 30 69
e-mail info@2ndlifebouwadviseurs.nl
www.2ndlifebouwadviseurs.nl

KvK 57124671
VAT: NL852447954B01

Algemene voorwaarden

 

Copyright bij 2nd-life bouwadviseurs

Krantenartikel Financieel Dagblad

Juiste aanpak kansrijke locaties zal structurele kantoorleegstand elders doen verdwijnen

Blokland, A.

vrijdag 05 juli 2013, 00:00
Oplossing voor leegstand kantorenmarkt ligt in herontwikkeling en verduurzaming van goede locaties

Frank van Blokland

Achter elkaar twee opinies over de leegstand op de kantorenmarkt. Een reactie mag niet uitblijven.

David van Dijk gaat ervan uit dat beleidsmakers beperking van de nieuwbouw als dé oplossing beschouwen (FD 29 juni). Dat is onterecht. Met een pleidooi om de nieuwbouw niet te beperken dreigen we weer in dezelfde mechanismen te stappen die geleid hebben tot de huidige problemen. Het convenant gaat uit van beperking van de nieuwbouw, herontwikkeling en verduurzaming van bestaande kantoren op de goede locaties, transformatie naar andere functies waar mogelijk en vooral sloop van wat reddeloos verloren is. De nieuwbouw van Stibbe, AkzoNobel en Deloitte aan de Zuidas past bij die toplocatie en valt binnen de afspraken in het convenant. Overigens zou het wel heel mooi zijn als de daarbij betrokken partijen een concrete bijdrage zouden leveren aan de oplossing van de kantorenleegstand die deze nieuwbouw elders veroorzaakt. Nieuwbouw van kantoren op niet-toplocaties is gelukkig drastisch afgenomen.

Het convenant Aanpak Leegstand Kantoren heeft alle betrokken partijen aan tafel gebracht en voor het eerst ontstond er een gemeenschappelijke visie. Het leegstandprobleem is complex, er is geen simpele oplossing. Inderdaad moet er een zekere beperking van de nieuwbouw komen. Maar dat moet naast een beleid voor de bestaande voorraad: welke kantoren op welke locaties hebben nog een toekomst? Nieuwbouw was jarenlang te goedkoop en te gemakkelijk. We moeten de stap zetten naar herontwikkeling en verduurzaming van bestaande kantoren, en waar dat niet kan naar sloop en vervangende nieuwbouw. De structureel leegstaande kantoren op de mindere locaties moeten als verloren worden beschouwd. Sloop is het enige alternatief. Dat zal de komende jaren ook gebeuren, omdat de markt haar werk zal doen. Vooral de beleggers die tegen lage aankoopprijzen deze verouderde (en dus risicovolle) kantoren overnamen, maar ook hun financiers, die hiervoor te veel kredietruimte gaven, zullen moeten samenwerken om tot sloop te komen.

Door nieuwbouw in te dammen zou volgens Van Dijk de concurrentie worden beperkt. Dit zou de huurprijzen kunstmatig op niveau houden, wat tot minder afwaarderingen zou leiden. Dit verhaal houdt in de praktijk geen stand. De voorraad bestaande, deels leegstaande maar kansrijke kantoren op goede locaties is simpelweg te groot. De concurrentie op dat soort locaties is fel, de incentives blijven hoog en huurprijzen staan blijvend onder druk. Ook institutionele beleggers waarderen hun kantoren op dit soort locaties sterk af — tot meer dan 30%, blijkt uit de IPD/ROZ-vastgoedindex. Dit proces, ingezet door de overproductie van nieuwe kantoren, zal nog wel een tijdje voortduren. Het slopen van de structureel leegstaande kantoren op de slechte locaties zal weinig effect hebben op de goede kantoorlocaties.

Leonie Janssen-Jansen (FD 1 juli) trekt te snel haar conclusies over het convenant. Ze pleit voor vastgoedmodellen die het idee loslaten dat de leegstand via het prijsmechanisme kan worden opgelost. Locatie, bereikbaarheid en omgeving krijgen volgens haar een steeds prominentere rol. Huurders gaan zich afvragen of hun verhuurder de komende vijf jaar het onderhoud aan de installaties, het pand en de omgeving kan blijven doen. Een aantal gebruikers verhuist liever naar een betere locatie en een betrouwbare verhuurder.

Een nieuw vastgoedmodel dient uit te gaan van herontwikkeling en verduurzaming van bestaande kantoren op kansrijke locaties. Dan zal ‘de markt’ de structurele leegstand via sloop oplossen.

Frank van Blokland is directeur van IVBN, belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed.

Voor de structureel leegstaande kantoren op de mindere locaties is sloop het enige alternatief